از ما بپرسید

سوال خود را بپرسید
Q

پاسخ به سوالات متداول پر تکرار

سوالات متداول حقوقی

شاید شما هم جزو آن دسته از افرادی باشید که به تازگی به یک مشکل حقوقی در رابطه با ملک و املاک خود برخوردکرده اید و به دنبال یک وکیل متخصص ملکی میگردید تا بتوانید در رابطه با مسئله ملکی خود از او مشاوره و کمک بگیرید و پرونده خود را به او واگذار کنید و یا صرفا قصد دارید تا اطلاعاتی را در حیطه های ملک و املاک کسب کنید. ما در ادامه قصد داریم تا شایع ترین سوالاتی را که ممکن است تا شما در رابطه با حوزه املاک داشته باشید را برایتان پاسخ دهیم.

اگر بعد از مطالعه سوالات زیر پاسخ مورد نظر خود را پیدا نکردید از طریق فرم کنار همین صفحه سوال خود را با ما در میان بگذارید. در کوتاه ترین زمان ممکن به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.

حوزه املاک و مستغلات

برای خرید خانه الزاماً قولنامه باید تنظیم شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟

پاسخ: می‌توانید با تنظیم یک قرارداد نقل‌وانتقال در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کنید.

آیا قرارداد بدون کد ره‌گیری در اجاره منزل مشکل حقوقی دارد؟

کد رهگیری بر اساس مصوبه هیئت‌وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خریدوفروش و اجاره ندارد، مثلاً باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به‌وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین مانع از کلاه‌برداری و فروش مال غیر می‌شود.

اگر در یک ملک ورثه‌ای یکی از ورثه حاضر به فروش نباشد، تکلیف بقیه چیست؟

بهترین روش در مورد اموال فرد فوت‌شده اعم از منقول و غیرمنقول (ماترک) دادخواست تقسیم ماترک و مهروموم آن است.

اگر فردی خانه‌ای را خرید کرده است اما به وی هنوز تسلیم نکرده چه‌کاری باید انجام دهد؟

اگر مالک پس از فروش ملک خود مال مور معامله را تسلیم نکرد می‌تواند از دادگاه الزام وی را بخواهد دادگاهی که صالح است در این مسئله دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع است برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک لازم است که سند مبایعه‌نامه را پیوست کنید و سندی را هم که نشان می‌دهد شما پول معامله را پرداخت کرده‌اید پیوست کنید که دادگاه طبق مفاد قرارداد در این مسئله حکم صادر می‌کند. حال فرض را به راین بگذاریم که دادگاه در این مسئله حکم به‌درستی ادعا صادر کرده و مقرر داشته ملک به تسلیم خریدار داده شود حال اگر بازهم فروشنده از تحویل ملک امتناع کرد؛ حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روزدریافت می‌کند.

درصورتی که مدت قرار داد اجاره تمام نشده باشد می توان حکم تخلیه فوری گرفت؟

دستور تخلیه فوری تنها از طریق شورا حل اختلاف در زمانی که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد صادر می گردد. درنتیجه مالک جهت تخلیه قبل از موعد قرار داد باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه کند این امر عموما بیش از شش ماه طول می کشد ، لذا پیشنهاد می شود مالک تا پایان مدت اجاره صبر کند و سپس از طریق شورا حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند.

در خرید خانه ای شرط به تنظیم سند رسمی نکرده ایم آیا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود؟

فرد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است حتی اگر شرط نشده باشد، درنتیجه شما می توانید از دادگاه الزام وی را به تنظیم سند رسمی بخواهید. این امر هم در قانون مدنی پیش بینی شده که هر آنچه در عرف و عادت باشد ملحق به عقد است هم در قانون ثبت، زیرا عرف مسلم مردم این است که خرید و فروش خانه را باید با سند رسمی انجام دهند و طبق قانون ثبت هم دادگاه ها کسی را مالک ملک می شناسند که نامش در سند رسمی ملک درج شده باشد.

آیا دولت از ملک فرد متوفی که برای ارث است سهم می برد؟

براساس قانون مالیات به آن تعلق خواهد گرفت. هرگاه در نتیجه فوت شخصی، مالی از متوفی به ورثه رسیده باشد ورّاث یا نماینده قانونی و یا وکیل آن‌ها می بایست حداکثر تا شش ماه پس از تاریخ فوت متوفی به اداره امور مالیاتی محل سکونت متوفی مراجعه کرده باشد و لیست اموال و بدهی‌های وی را در اظهارنامه مالیات بر ارث قید نماید.

اگر چندین نفر در یک ملک سهم داشته باشند و یکی از آنها قصد فروش ملک را داشته باشد تکلیف چیست؟

هر ملک مشاعی اگر قابل افراز ( تقسیم) نباشه به درخواست هریک از شرکا، توسط دادگاه دستور فروش آن را صادر می‌کند.

اگر در دادگاه فرد را الزام به تنظیم سند رسمی کنیم اما با هم با وجود حکم دادگاه سر باز بزند تکلیف چیست؟

اگر دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند. خریدار اجرای حکم را از بخش اجرای احکام دادگاه می خواهد و اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می شود تا ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا کند اگر ظرف ۱۰ روز اجرا نکرد خریدار مجدد به اجرای احکام مراجعه می کند.. در این جا دیگر خود دایره اجرای احکام در وقت مقرر در دفترخانه حاضر می شود و سند را به جای فروشنده امضا می کند این امر در فقه هم پیش بینی سده تحت عنوان الحاکم ولی الممتنع یعنی در جایی که فرد از اجرا امتناع می کند. حاکم یا دادگاه خودش حکم را اجرا می کند. پس در این حالت نماینده دادگاه به نمایندگی از فروشنده دفتر و سند انتقال را امضا می کند.

اگر خانه ای را که خرید کرده ایم دارای عیب و نقصی باشد تکلیف چیست؟

قانون گذار برای ضایع نشدن حق خریدار در جاهایی به وی حق فسخ قرارداد را داده است که به آن خیارات اطلاق می شود. خیار به معنی اختیار است در اینجا اختیار به هم زدن معامله منظور است که در جاهایی پیش بینی شده است. فرض کنید که مالی را خرید کرده اید و بعد از خربد مال متوجه می شوید آن مال دارای عیب است. حال قانون گذار به شما می گوید در اینجا ۲ حق دارید یا اینکه معامله را فسخ نکنید و مابه التفاوت را تحت عنوان ارش بگیرید یا اینکه بدون دریافت مبلغ ارش قرارداد را به هم بزنید.

اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند، فروشنده قیمت را بالا ببرد چه کاری می‌توان انجام داد؟

در قانون مابین موجر و مستأجر چنین امری پیش‌بینی نشده‌ است، لذا در صورتی که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود، اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجراست.

در هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

بر طبق قانونی که در سال 1389 تصویب شده است و سپس آیین نامه آن هم در سال 1393 تصویب شد، شرایطی در این باره پیشبینی شده است که به عنوان  نمونه هایی از این شرایط  میتوانیم به تنظیم رسمی قرارداد در دفتر خانه، پرداخت 10 درصد از کل مبلغ در صورت قطعی شدن و تنظیم سند، صدور قبوض به صورت اقساطی و کامل، باید برای همه واحد ها توسط شهرداری شناسنامه فنی صادر شود.

اگر همسر خانمی فوت کند، نحوه ارث بری خانم از ملک به جا مانده چگونه است؟

خانم متاهل در صورتی پس از مرگ همسرشان از اموال ایشان ارث خواهد برد که عقد دائم مرد باشد در غیر این صورت چیزی از اموال مرد به ایشان به ارث نمیرسد. حال در صورتی که خانم در عقد دائم باشد پس از فوت مرد نحوه تقسیم به این صورت است که سهم زن یک هشتم از اموال منقوله است و یک هشتم از اموال غیر منقوله است.

تصرف دعوانی در حوزه حقوق به چه معنا است؟

این حالت در صورتی پیش می آیدکه فرد به صورت غیر قانونی اموال فردی را تصرف کند که در این حالت به فرد متصرف عدوانی میگوییم. به عبترت دیگر تصرب دعوانی به نوعی به معنای غصب است با این تفاوت که برای اموال غی منقول به کار برده میشود.

توقیف ملک و اموال غیر منقول به چه صورتی است؟

در توقیف اموال غیر منقول، بسته به این که ملک قبلا به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد نحوه توقیف متفاوت است در مالی که قبلا به ثبت رسیده توقیف مال باید به اداره ثبت آن محل اطلاع داده شود تا با ثبت در دفتر بازداشت شود یعنی به صورت دفتری بازداشت می شود تا از نقل و انتقال در امان بماند که اصطلاحا به آن توقیف سندی می گویند یعنی برخلاف مال منقول که از جهت فیزیکی توقیف می شود.

مشاوره تخصصی