فک رهن زمانی صورت می گیرد که شما با مال خود از بانک یا موسسه مالی وامی دریافت نموده و برای تضمین سند ملکی یا خودرو ویا… را در گرو قرار می دهید. زمانی که شما قصد فروش مال خود را داشته باشید؛ باید آن را از رهن خارج کنید.برای این کار باید تسویه وام خود را انجام دهید.در مواردی از دعوی فک رهن، الزام به تنظیم سند نیز مطرح می گردد. در ادامه این مقاله در مورد دعوی فک رهن و این مورد به خصوص، توضیح خواهیم داد.
فک رهن چیست؟
با افزایش نرخ هزینه های ساخت و ساز، سازنده ها برای انجام ساخت و سازهای خود به وام های بانکی رو می آورند. برای پوشش بخشی از هزینه های ساخت و سازهای خود از سند ملکی به عنوان گرو برای دریافت وام استفاده می کنند.
هم چنین ممکن است سازنده برای واگذار کردن ملک خود به فردی دیگر با مبای نامه دستی، تعهد بدهد که در فلان تاریخ ملک را تحویل و آماده سند زدن نماید. ولی در آن تاریخ نتواند آن کار را انجام دهد.
در این حالت فرد خریدار دچار ضرر و زیان می شود.وی می تواند فک رهن را از مالک تقاضا کند. حالت دیگری که می تواند رخ دهد این است که طبق قراردادی برای مشارکت در ساخت و ساز، ملک به رهن بانک درآمده و سازنده متعهد به فک رهن می شود.
در چنین حالتی نفع برنده توانایی آن را دارد که از سازنده به جهت الزام به تنظیم سند وفک رهن در دادگاه محل ساخت ملک دادخواست تنظیم نموده تا دادگاه به شکایت آن رسیدگی نماید.
الزام به تنظیم سند
ماده ۲۲-۴۷ و قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی است.پیش از اینکه عبارت الزام به تنظیم سند را توضیح دهیم؛ باید بدانید که ازنظر مراجع قانونی تنها کسی مالک یک دارایی شناخته می شود؛ که دارایی به صورت رسمی و قانونی به نام وی ثبت شده باشد. در نتیجه در اختیار داشتن مبایعه نامه و یا وکالت بلاعزل به معنای مالک بودن نخواهد بود.
بنابر آنچه گفته شد؛ بخشی از معامله ی هر ملکی (مال) ، ارائه سند مالکیت به خریدارآن است.در صورتی که فروشنده به الزام تنظیم سند بی توجهی کند؛ با تنظیم دادخواست به صورت قانونی قابل پیگیری است.
بیشتر بدانید:ارکان دعوی خلع ید
موارد مربوط به فک رهن
در قانون به صورت مشخص اشاره ای به فک رهن نشده است اما منابع قانونی در این موارد صحبت هایی داشته اند که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.
این موارد عبارت اند از:
شخص بدهکار بدهی خود را پاس کرده باشد
هردو شخص برای فک رهن اقدام کرده باشند
رهن گیرنده برای فسخ آن اقدام کرده باشد
درنهایت مالی در رهن قرار دارد به صورت کلی به هر دلیلی مانند افت ارزش آن از بین برود.
روش های فک رهن
در ادامه به روش های فک رهن خواهیم پرداخت.
سپرده گذاری
سپرده گذاری برای فک رهن زمانی رخ می دهد که وام گیرنده بخشی از وام خود را تسویه نکرده و به بانک مراجعه کرده باشد. بانک با محاسبه مقدار باقی مانده اقساط فرد بدهکار، تا ۱۱۰ درصد از سپرده را به عنوان گرو در حساب فرد نگه می دارد.
تا زمانی که وام به صورت کامل تسویه نشده باشد فرد بدهکار نمی تواند از سپرده خود استفاده کند و بانک برای این سپرده حداکثر میزان سود را در نظر گرفته تا فرد بدهکار بتواند با همین سود بدهی خود به بانک را تسویه کند.
تسویه حساب کامل
راه دیگر فک رهن سند از بانک تسویه حساب کامل است. به این صورت که فرد بخشی از وام را تسویه کرده است؛ و برای فروش ملک خود با وام دهنده تسویه کامل انجام می دهد تا ملک از گرو بانک آزاد شده و بتواند دارایی خود را به فروش برساند.
برای این کار فرد وام گیرنده به بانک مراجعه نموده و به بانک درخواست تسویه حساب کامل را ارایه می کند. و بانک باقی مانده وام را محاسبه می کند. تا وام دهنده تسویه حساب کامل نموده و سند از رهن آزاد شود. بعد از انجام این اقدامات، معامله با این دارایی قابل انجام خواهد بود.
الزام به تنظیم سند درفروش و معامله املاک در رهن
در این معامله ممکن است به مشکلاتی برخورد نمایید؛ از جمله آن به این موارد می توان اشاره نمود: اگر فردی که ملکش در گروه بانک است؛ به شما در زمان قرارداد، تعهد می دهد که تا زمان سند زدن ملک را از رهن خارج می نماید اما به هردلیلی نمی تواند از عهده این کار بر آید؛ در این حالت معامله باطل است.
این حالت زمانی رخ می دهد که شما ملکی را در زمان فروش به خریدار ملک خود با مبلغ پایین تر به فروش برسانید؛ مثلا ملک شما ۶۰۰ میلیون تومان ارزش دارد ولی شما از روی آن به میزان ۷۰ میلیون وام دریافت کرده اید؛ در اینجا می توانید همان مبلغ را به خریدار تخفیف دهید. تا خود خریدار این مبلغ را به بانک پرداخت کرده و آن را از فک رهن آزاد کند.
این نکته را باید متذکر شویم؛ تا زمانی که ملک شما در گرو رهن بانک باشد؛ شما نمی توانید معامله ای بر روی آن انجام دهید. و برای انجام معامله باید دارایی از رهن خارج شود و پس از آن معامله قابل انجام شدن است.
در این گونه معاملات ریسک بالایی وجود دارد؛ برای مثال در مواردی ممکن است ؛ ملک هایی که سند آن ها در رهن بانک است؛ به چند نفر فروخته شده باشد.و یا به صورت وکالت نامه ای به چندین نفر فروخته شده باشد. در این موارد شما با دعوی فک رهن و الزام به تنظیم سند برخورد خواهید داشت.
بیشتر بدانید: وکیل ملکی
باقی مانده بدهی بانک در فک رهن
این ذهنیت در مورد تسویه باقی مانده بدهی فک رهن وجود دارد؛ که مانده بدهی برابر است با کل مبلغ وام منهای باقی مانده. ولی در حقیقت میزان بدهی به بانک به این صورت محاسبه می شود که هر قسط از بدهی وام شامل اصل بدهی و سود هرقسط است؛ که هردوآن ها باید محاسبه شود.
مبلغ اقساط شامل دو بخش سود و اصل وام است. که اقساط اول مربوط به تسویه سود وام است و به مرور مبلغ اقساط کم تر خواهد شد. که در ادامه شما باید مقدار اصلی وام را به بانک پرداخت کنید.
دعوی فک رهن مستقل و الزام به تنظیم سند
همان طور که پیش از این ذکر نمودیم، معامله بر روی سند در رهن بانک قابل انجام است.در این معاملات دعوی فک رهن به ۲ حالت مطرح می گردد:
الزام به تنظیم سند رسمی
دعوی فک رهن مستقل
دعوی فک رهن مستقل
در این نوع دعاوی، کسی که دارایی خود را به بانک یا طلب کار رهن داده، برای تسویه بدهی خود تعهد می دهد؛ که تا تاریخ مشخصی دارایی او در گرو شخص سومی قرارخواهد گرفت. ودر این شرایط اگر بدهی تسویه شده باشد ولی فک رهن صورت نگیرد؛ فرد می تواند برای انجام فک رهن، در دادگاه شکایت نامه نیز تنظیم کند.
فک رهن از طریق الزام به تنظیم سند
زمانی که سازنده پیش از پایان ساخت و ساز ملک خود را که از روی آن وام گرفته؛ با سند به خریدار بفروشد و تعهد دهد؛ پیش از سند زدن آن را فک رهن می کند. اما نتواند این کار را انجام دهد؛ خریدار این حق را دارد که در دادگاه محل ساخت ملک، طرح دعوی فک رهن و برای الزام به تنظیم سند نیز اقدام نماید.
شما میتوانید ما را در اینجا دنبال کنید.
دوستان عزیز ممنونیم که تا انتهای مقاله با ما همراه بودید. لطفا نظرات و پیشنهادهای خود را در قسمت کامنت ها با ما به اشتراک بگذارید.
