شاید شما هم جزو آن دسته از افرادی باشید که به تازگی به یک مشکل حقوقی در رابطه با نحوه فروش ملک مشاع برخوردکرده اید و به دنبال یک وکیل متخصص املاک میگردید تا بتوانید در رابطه با مسئله ملکی خود از او مشاوره و کمک بگیرید و پرونده خود را به او واگذار کنید و یا صرفا قصد دارید تا اطلاعاتی را در حیطه های ملک و املاک کسب کنید. ما در ادامه قصد داریم تا اطلاعاتی را در رابطه با خصوصیات یک وکیل متخصص ملک و نکات کلیدی در رابطه با فروش املاک شریکی به شما بدهیم. پس در ادامه با ما همراه باشید.
ملک مشاع
شاید برایتان سوال پیش آمده باشد که اصلا به چه نوع املاکی ملک مشاع میگوییم؟ و به طور کلی ملک مشاع در حوزه حقوق به چه معنا است؟ پس در ابتدا تصمیم گرفتیم تا نکاتی را در این رابط برایتان شرح دهیم تا اگر هرگونه ابهامی در این رابطه دارید بر طرف شود. اساسا ملک مشاع به ملکی گفته میشود که شما به همراه یک یا چند نفر در آن شریک هستید و هر یک مالک درصدی از آن هستید. در نتیجه هر یک از مالکین در جزء جزء آن حق مالکیت دارند. مالکیت مشاعی به صورت کلی به دو دسته تقسیم میشود: مالکیت مشاعی اختیاری و یا اجباری
ملک مشاعی اختیاری به ملکی میگوییم که شخصی ملک مشاعی را از کسی خریداری نماید و ملک مشاع اجباری ملکی است که مال به واسطه ارث بردن به شخص برسد.
مراحل دستور فروش ملک مشاع
مرحله اول:
اگر ملک مشاع دارای سند رسمی مالکیت باشد، هر یک از مالکین آن میتوانند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع که ملک در آن قرار دارد تقاضایی را برای فروش ملک مشاع به اداره ثبت بدهد. بعد از آن مراحل قانونی آن آغاز میشود و کارشناسان مربوطه با مراجعه به پرونده ملک شما، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی میرسد. در نهایت پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی میرسد.
سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می‌باشد.
مرحله دوم:
متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.
مرحله سوم:
در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دسنور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می تواند این ملک را خریداری کند.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا
شاید برایتان سوال پیش آمده باشد که اگر شما در ملکی با شخص دیگری شریک باشید و یکی از شرکای شما بدون اجازه شما ملک را به فروش برساند حال تکلیف ملک فروخته شده چیست؟ و سهم هر یک از شرکا به چه صورت تقسیم میشود؟ در پاسخ به این پرسش باید بگوییم که در صورتی که یکی از مالکین مشاعی نسبت به فروش تمام ملک مشاعی اقدام نماید در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح اما نسبت به میزان سهم شرکاء دیگر مطابق مقررات قانون مدنی این معامله، معامله فضولی محسوب می شود. توجه داشته باشید که فروش ملک مشاعی بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست و سایر شرکاء می توانند آن معامله را قبول یا رد کنند.
نحوه نوشتن دادخواست دستور فروش ملک مشاع
نحوه نوشتن دادخواست دستور فروش ملک مشاع نکات ریزی را دارد که باید به آنها در هنگام نوشتن دادخواست توجه کنید. ما در ادامه یک نمونه از نحوه صحیح نوشتن دادخواست استاندارد را برایتان آورده ایم.
خواهان: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …
خوانده: خانم/ آقای …/ کد ملی: …/ محل اقامت: …
تعیین خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رای مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به علاوه کلیه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات :
تصویر مصدق سند مالکیت
گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهید صدر تهران
با سلام و تحیت
احتراماً اینجانب … به موجب سند مالکیت به شماره … مالک دو دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … شهرستان … واقع شده در نشانی … می باشم که در حال حاضر به دلیل اختلافات شدید با خواندگان دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.
نکات دستور فروش ملک مشاع
- یک ملک و مال غیر منقول صرف نظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین باشد و یا مغازه و هر نوع ملک، در صورت داشتن مالکین متعدد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم میشود.
- ملک مشاع ملکی است که میزان سهم هر یک از مالکین در آن مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم او مشخص نشده است در ا ین صورت هر یک از مالکین در تمام اجزای مال با هم سهم دارند مثلا اگر دو نفر یک آپارتمان را به نحو مشاعی و هر یک سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک باشند تمام اجزا و قسمت های آن آپارتمان به همین نحو متعلق به هر دو است.
- نوع دیگر مالکیت مشترک مالکیت مفروز است که در این نوع مالکیت سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص است.مثلا ًاگر سه نفر یک قطعه زمین 300 متری را شریک بوده و سهام آنها مساوی باشد میتواند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه تقاضای افراز بنمایند.
- بعد از افراز سهم و حدود آن مشخص شده و حتی میتواند برای سهم خود تحت شرایطی سند شش دانگ مالکیت بگیرند.
- نحوه اداره و تصرف در مال مشاع به جهت ویژگیهای خاص این نوع مالکیت احکام و مقررات پیچیده و مخصوصی دارد که توصیه میشود قبل از هر اقدام حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت شود.
- در فرضی که یک ملک مشاعی که بین چند نفر مشترک است و فارغ از اینکه دلیل اشاعه ارث بردن است یا معامله ارادی و امکان حصول توافق بین همه شرکا برای فروش یا نحوه ی تصرف وجود ندارد، هر یک از شرکا صرف نظر از میزان سهم حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست دستور فروش را دارد.
- در فرض تقاضای فروش ملک مشاع یا تقاضای صدور دستور فروش، قاضی پس از رسیدگی و احراز مالکیت، و خوانده قرار داده شدن سایر شرکا دستور فروش صادر می کند.
- در مرحله ی اجرا با ارجاع امر به کارشناس قیمت ملک مشخص شده و کل آن به فروش گذاشته می شود و وجه حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می گردد و طبیعتا هر یک از شرکا حق مطالبه صرفا سهم خود از مبلغ حاصله را دارد.
- نکته ی قابل توجه اینکه مطابق قانون افراز املاک مشاع تقاضای دستور فروش لزوماً بعد از تشخیص عدم افراز قابل رسیدگی است. مگر اینکه در بین ورثه فرد محجوری باشد. به عبارت دیگر شریک مشاعی متقاضی فروش اول باید به اداره ی ثبت محل مراجعه نموده و پس از تشخیص قابل افراز نبودن ملک و صدور حکم عدم افراز می تواند برای فروش درخواست بدهد.
- لزوم دادن درخواست عدم افراز قبل از تقاضای دستور فروش مربوط به موردی است که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد.
- در صورتی که عملیات ثبتی ملک در جریان باشد یا اصلا انجام نشده باشد برای تقاضای افراز و فروش هر دو باید به دادگاه مراجعه کرد. در این دعوا به جهت پیچیدگی، مشورت با وکیل دادگستری و وکیل دعاوی ملکی و وکیل متخصص املاک و قراردادها ضروری است.
مدارک لازم برای فروش ملک مشاع
- کپی کارت ملی
- اصل و کپی سند مالکیت
- فیش واریز هزینه دادرسی
- فرم دادخواست
- گواهی عدم افراز
- وکالت‌نامه در صورت گرفتن وکیل فروش مال مشاع یا وکیل فروش ملک مشاع
اگر برای پرونده خود به دنبال یک وکیل مکی در تهران هستید با ما در تماس باشید.
